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viernes, 25 de enero de 2019

DENUNCIAN IRREGULARIDADES EN ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIO EN ALGARROBO. Carta al Director

(Las opiniones vertidas en esta sección son de exclusiva responsabilidad de quien las emite)

Señor Director :

Condominio Miramar
Detallamos a continuación antecedentes de un interesante conflicto en un Condominio de la Comuna, que amerita ser conocido ya que mucho se puede aprender de el.

MIRAMAR es un Condominio de Vacaciones ubicado en Algarrobo; viene a ser la 2a residencia de 120 copropietarios que van a disfrutar de la costa y descansar de la gran cuidad; o sea,  el objetivo claramente es disfrutar vacaciones o fines de semana; y expresado de otra manera, se viene a evitar situaciones de desagrado, como ser asumir deficiencias de la Administración, o temas técnicos del condominio.

El conjunto, que tiene unos 20 años, consta de tres torres de 40 departamentos cada uno, y desde hace varios años los techos tienen filtraciones y departamentos se llueven; también los desagües generan humedad y desagradables molestias; hay muchas zonas con pinturas para tapar defectos, descascaradas, y muchas otras deficiencias más.

La población residente ha ido envejeciendo y requiere apoyo ya que para subir del ingreso al condominio a la parte alta en que se encuentran los edificios hay una escalera con 120 peldaños... o un camino para vehículos con agotadora pendiente peatonal.
La Administración,  a su vez, ha tenido un singular proceso.  Al ser segunda residencia se difículta encontrar copropietarios para  integrar un comité y asumir quehaceres estando "en descanso".
El Comité y el Administrador llevan casi 20 años. Con el paso de los años el Comité ha ido traspasado funciones al administrador y desligándose de sus responsabilidades;  hoy no quieren saber de los problemas de los copropietarios. El objetivo del Comité se ha dejado de cumplir ya que han dejado de controlar adecuadamente la administración.
Por su parte, el administrador, que lamentablemente es copropietario, ha asumido todo aquello que pudieran delegarle y aún más,  ha transformado el condominio en el  "fundo Miramar". Hacen ya varios años que a los copropietarios se les informa "lo necesario" y "lo conveniente" para la administración.
Un antecedente que corrobora lo anterior : las sugerencias y reclamos de Copropietarios, vía Libro de Reclamos o vía cartas al Comité la Administración no reciben respuestas. Lo mismo ocurre al solicitar información usual, como ser Saldos y movimientos del Condominio en su fondos de Reserva y otros, (que no se informan en los Gastos Comunes mensuales) o información de uso corriente, propia de la transparencia que toda Administración normal debe entregar a sus  copropietarios.
El conocerse entre copropietarios es escaso; como se disfruta en familia, se genera poca relación de vecinos. Además. sólo la administración tiene los correos (email) y teléfonos particulares y no están a disposición de los copropietarios; se niegan entregarlo a los copropietarios, tampoco se lo han entregado al Juzgado de Policía Local de Algarrobo, por cuya vía se ha solicitado. En resumen, monopolizan  las comunicaciones, informando "lo necesario" y "lo conveniente" para la administración y bloqueando las legítimas aspiraciones de los copropietarios, impidiéndoles organizarse y tener acceso a la información que es de todos los copropietarios. Los copropietarios carecen de una vía para plantear problemas, reclamar por acciones inconvenientes o ilícitas, o simplemente criticar por molestias y hacer proposiciones.
Revertir lo mencionado anteriormente es casi imposible. La Administración controla las comunicaciones y cuenta para ello con los dineros de la comunidad, no teniéndose claridad en los gastos, ya que no se da acceso a esa información
Y que sucede en las reuniones de copropietarios ?  Las asambleas en los últimos años sólo se realizaron ante demanda en el Juzgado de Policía local.  La Administración no motiva ni la participación ni la asistencia de copropietarios a asambleas; no entrega información previamente ni propone alternativas para que sean resueltas; en la Asamblea leen extensos informes con cifras y al final se hace poco el tiempo para hablar de los problemas reales que nos aquejan. Mejor no asistir.

Pero curiosamente, las Actas formales de las Asambleas incluyen frecuentemente temas que no fueron tratados, como el otorgar poderes excesivos al Administrador, reelección por largos años del comité, etc. El Acta no es difundida; es generada  y autorizada por misma Administración, incumpliendo el Reglamento de Copropiedad de Miramar, y no es dada a conocer a copropietarios.
En el año 2016  mes de Abril, producto de demanda en Juzgado de Policía Local se realiza Asamblea. Igual sucede el año 2017, en Agosto, donde se rechaza la Rendición de Cuentas de los últimos 3 años presentada por la administración.
Las Auditorías son contratadas  y supervisadas por el propio Administrador, por lo que no cumple el básico requisito de independencia, sindo una pérdida mas de dinero. No funciona una comisión revisora de cuentas.
En el acta de la asamblea del 2016 aparece que fue ratificado el nombramiento del Administrador, y  le otorgan Poderes,  sin que el tema sea tratado ni votado en la asamblea. El poder dice que el Administrador puede actuar : (texto parcial)  "separadamente o conjuntamente con uno de los miembros del comité  para :  a) contratar, abrir y cerrar cuentas corrientes , cobrar, girar, operar individualmente cuentas corrientes ............", etc.  Se otorga "por secretaría" un aberrante poder sin que el tema hubiese sido tratado ni mencionado en la asamblea.
Esa misma acta establece que los miembros del comité fueron elegidos por 3 años, sin que el tema hubiese sido tratado ni mencionado en la asamblea. Dos de ellos están en el cargo como por 20 años y ellos mismos han nominado a otros miembros;

Proyecto Ascensor : Sin disponer de aprobación en ASAMBLEA EXTRAORDINARIA, como establece la Ley (se aprobó en Asamblea Ordinaria de 2016), la administración inicia los trabajos; la inversión supera los 6 meses de gasto común, supera los $ 85.000.000; los trabajos se realizan con relevantes retrasos y modificaciones; sin comunicar ni consultar realizan cambios de ubicación del ascensor, demolición de la única escalera, etc.  Tampoco informan acerca  de nuevos costos, plazos ni fondos del proyecto.
Demanda  :    Producto de los procedimientos impropios descritos en Asambleas y sus Actas, Revisión de Cuentas, Proyecto Ascensor sin aprobación, varios copropietarios hemos presentado una demanda en el juzgado de Policia Local solicitando la nulidad de dichas asambleas.;  el Juez de Policía Local ordena detener la obra .  Hace unos pocos meses, con más de un año de retraso, la Administración realiza una Asamblea Extraordinaria para aprobar el proyecto y solo dilatan y dilatan  el avance de la demanda que proximamente cumplirá dos años.
Casos y/o hechos Especiales a considerar :
·    No se encuentra aprobada la rendición de cuentas de los últimos cuatros años.
·    El administrador (contratado como persona natural) cancela una secretaria de su oficina con dinero del Condominio.
·    No se tiene conocimiento del contenido de los seguros contratados salvo su alto valor.
·    No hay información de los registros de los pagos de los siniestros que han cancelado las compañías.
·    No hay acuerdo del monto del pago de la Administración y este se determino un pago reajustable.  
·    El condominio apareció en DICOM y no hay explicación de ello.
·    Existe aumento en el rubro de Remuneraciones en los periodos de baja temporada.
·    Hay servicios que se cancelan que no se conoce el objeto de ello.
·    Existió un robo en el Conjunto en un departamento y el Administrador, estando en el conjunto, se negó a recibir al propietario del Departamento.
·    Los sistemas de control de seguridad vía pantallas no funcionan adecuadamente.
·    En una Asamblea se eligieron nuevos miembros del Comité pero el Administrador y el Comité no les permitieron constituirse.
·    El Administrador tenía un trabajo similar en un condominio vecino y fue removido rápidamente.
·    Se cambio la techumbre de las torres sin acuerdo de Asamblea y desde esa fecha hay departamentos que tienen filtraciones. Esto hace más de 15 años.
·    No existe adecuada información del uso del FONDO de RESERVA y otros fondos, ni de sus saldos.
·    El porcentaje que cobran por Fondo de Reserva legal excede al máximo que define la ley y es el doble de lo establecido en el Reglamento.
·    El Administrador y el Comité le niegan permanentemente información al Tribunal, con lo que retrasan la resolución del proceso. Han cambiado el equipo legal desde que se inició el proceso.
·    Los copropietarios que han acudido a la justicia, han sido presionados, difamados y amedrentados; incluso han llegado a ser contrademandados por altos valores de dinero con la única finalidad de silenciarlos.
·    El proceso legal en contra de los miembros del  Comité lo están cancelando con los recursos del Condominio (asistencia legal, difusión, etc.) .    

Agradecemos su publicación.
Atentamente, vecinos condominio Miramar


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11 comentarios:

  1. Lo que no se menciona en este artículo es que hay un par de departamentos, uno de un señor Zarate que han hecho todo por detener la construcción del ascensor que el resto del condominio anhela. En septiembre del 2018 se hizo una asamblea extraordinaria en Algarrobo donde el 95% ratificó su aprobación al proyecto del ascensor, donde la oficial del registro civil actuó como ministro de fe. Increíblemente, este señor y sus amigos recusaron lo que se acordó aquí. Por lo tanto, falta mencionar que seguramente solo un par de departamentos están detrás de esta denuncia. Todos los cálculos de este ascensor se pueden encontrar en la oficina de diseño ubicada en la entrada principal del condominio.

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    1. Soy otro copropietario del condominio y lo que indica Pablo se ajusta a la realidad de lo ocurrido, los señores Zarate y Cía, han realizado lo imposible para que no se construya el ascensor que si se aprobó en una junta de copropietarios, lo último, impugnaron la asamblea aduciendo que no habia un notario presente en la sesión extraordinaria, pero lo que no se dice es que en Algarrobo no hay notario, pero si hay oficial civil que cumple las veces de ministro de fe, lo increíble es que la justicia no resuelve y acepta que un grupo minusculo de copropietarios tenga una representación que no se condice con la votación real donde sobre el 80% aprobó la construcción del asesor. La administración debería llamar a otra junta donde se realice otra votación pero que lleve un notario para que esta vez el señor Juez no pueda negarse a que se ejecuten las obras.

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  2. Las personas que enviaron esta carta son un par de vecinos que han estado en contra de la construcción del tan esperado ascensor, después de que se reunieron los fondos durante dos años, con aportes de todos los vecinos, incluyéndolos a ellos. Han hecho denuncias ante el juzgado de policía local, provocando un daño inmenso al condominio. Increíblemente, la construcción del ascensor ha sido ratificada por el 98% de la comunidad en una asamblea extraordinaria celebrada en septiembre 2018. Incluso demandaron a la Municipalidad de Algarrobo y la corte de Apelaciones falló en su contra. No crean todo lo que dicen en esta carta.

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  3. Es ilegal construir un ascensor sin hacer asamblea extraordinaria.
    Es irresponsable

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  4. En este tipo de condominios muchos copropietarios dan poderes a la Administracion desvirtuando la democracia del condominio. Delegan su responsabilidad permitiendo y propiciando asi su perpetuidad

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  5. Típica pelea de gente "acabronada""llena de prejuicios""Egoistas", que no logran ponerse de acuerdo de manera estimulante. Este "acabronamiento" normalmente viene desde la propia administración fomentando el cauin. " Dividir para reinar"y de propietarios dedicados al ocio, ademas, de otros con la despreocupación irresponsable de lo que sucede.

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  6. Nunca un Oficial del Registro Civil, puede reemplazar las funciones de un NOTARIO.- El
    Proyecto Ascensor Original, fue modificado por la Administracion, sin dar a conocer de que sr trata, y el monto que involucra, dr tener un Puente de Conexcion de 7,00 mts, ahora es de 22,00 mts, y lo peor, es que lo convierte en un Puente Colgante, metalico dr dos tramos, sostenidos solo en sus extremos, sin ningun apoyo en su recorrido,- Un desastre

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  7. EN UN ESTADO DE DERECHO, CUANDO NO SE ACTUA DE ACUERDO A LO NORMADO, DEBE
    RECURRIRSE A LOS TRIBUNALES. Simples interrogantes y se verá quienes están defendiendo sus derechos :
     Administrador en ejercicio no ha sido elegido por la Asamblea, menos se ha
    definido su renta y el acuerdo de indemnización a todo evento, en ninguna
    Asamblea se ha renovado su permanencia, contratar a personal de la oficina de
    administración para ayudar a la actividad que le corresponde a l Administrador, el
    Comité contrata sus propios auditores, permanencia del Comité por ….años. Eso es
    transparencia ?.
     Una Asamblea designó nuevos miembros del Comité de Administración y no los
    dejaron constituirse . Como se denomina ese accionar y que razón puede existir
    para no transparentar el uso de los recursos del Condominio ?
     Se cambio la techumbre de las torres sin acuerdo de Asamblea Extraordinaria, hay
    departamentos que tienen filtraciones por más de 15 años. Quién responde por
    esos daños ? Porque no inició la construcción del ascensor sin acuerdo de los
    propietarios ( Asamblea Extraordinaria ) y no se conoce los montos involucrados,
    para que decir de los resguardos que consideró la Administración a favor de los
    copropietarios. Como se resguardan los intereses de los copropietarios ?
     Nadie está en contra de la construcción del Ascensor, lo que se necesita es saber
    qué y cómo se hará, cuánto costará y como se seleccionaran los proveedores de
    los servicios. Todo esto aprobado en una Asamblea Extraordinaria.
     Qué razón puede existir que no sea posible la rotación de la composición del
    Comité de Administración y que asuman también un rol importante los que más
    pagan gastos comunes…
     Están pendientes de aprobación la rendición de cuentas de los últimos cuatros
    años. Qué razón puede existir para no mostrar cómo se ha realizado la
    Administración ?

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  8. Alguien sabe si es efectivo que los Srs. Zarate y Rosenberg aceptaban que continuara la construcción del ascensor si se les daban a conocer los antecedentes del proyecto ?? Un par de copropietarios, con contactos en el Comité lo gestionaron, pero los del Comité no dieron su OK.
    Y alguien sabe por que no se los entregaron ? Nos habriamos ahorrado todo estos costos, abogados, asambleas y el ascensor estría ya operando.
    Inexplicables actitud de los del Comité, perjudicandonos a todos !! Que calamidad !!

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    1. Efectivamente nos reunimos con dos
      Colaboradores, en un cafe del Apumanque, con la buena intencion de llegar a un acuerdo von la Administracion, estando nosotros dispuestos a reunirnos con La Administracion, fin conocer el nuevo Proyecto modificado, y llegar a un acuerdo para ejecutarlo.-Lamentablememte, nos informaron despues, que ellos no aceptaron los
      terminos para destrabar ls ejecucion de este nuevo Proyecto.-
      Es una lastima que ellos con su sobervia y poca Transparencia, siguen con su afan de seguir perjudicando a toda la COMUNIDAD
      HAN VISTO UDS EL CONTRATO Y ANEXO DE CONTRATO DEL ADMINIDTRADOR????
      Es una Verguenza, avalada por el COMITE DE ADMINISTRACION .-

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